Immobilienfinanzierungstypen verstehen: Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen & Co.
Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, Bauspardarlehen oder KfW-Förderung? Erfahren Sie, welche Immobilienfinanzierung zu Ihnen passt. Mit Vergleich und Entscheidungshilfe.
Inhalt
- Warum die Wahl des richtigen Darlehenstyps entscheidend ist
- Das Annuitätendarlehen: Der Klassiker der Baufinanzierung
- Das Tilgungsdarlehen: Sinkende Raten, schnellerer Schuldenabbau
- Das endfällige Darlehen: Tilgung am Ende
- Das Bauspardarlehen: Langfristige Zinssicherheit
- KfW-Förderung: Staatliche Unterstützung nutzen
- Welche Finanzierungsart passt zu Ihrer Situation?
- Die optimale Finanzierungskombination finden
- Ihr nächster Schritt: Die passende Finanzierung finden
- Häufige Fragen zu Immobilienfinanzierungstypen
Warum die Wahl des richtigen Darlehenstyps entscheidend ist
Die Immobilienfinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Dabei geht es nicht nur um die Frage, wie viel Sie sich leisten können, sondern auch darum, welche Finanzierungsart am besten zu Ihrer Lebenssituation passt.
Ob Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, Bauspardarlehen oder KfW-Förderung - jede Variante hat spezifische Vor- und Nachteile. Die richtige Wahl kann Ihnen über die Laufzeit mehrere zehntausend Euro sparen. Eine falsche Entscheidung kann dagegen zu finanziellen Engpässen führen.
In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir Ihnen alle gängigen Finanzierungsarten, zeigen deren Unterschiede auf und helfen Ihnen, die optimale Lösung für Ihre Situation zu finden.
Das Annuitätendarlehen: Der Klassiker der Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist mit Abstand die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Rund 90% aller Baufinanzierungen werden als Annuitätendarlehen abgeschlossen.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende monatliche Rate (die Annuität) über die gesamte Zinsbindungsfrist. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- Zinsanteil: Berechnet auf die aktuelle Restschuld
- Tilgungsanteil: Reduziert die Restschuld
Das Besondere: Da die Restschuld durch die Tilgung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Der frei werdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung - Sie tilgen also mit der Zeit immer schneller.
Rechenbeispiel:
Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, 3,5% Zinsen und 2% anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.375 Euro. Nach 10 Jahren haben Sie bereits über 75.000 Euro getilgt - obwohl die anfängliche Tilgung nur 500 Euro pro Monat betrug.
Vorteile des Annuitätendarlehens
- Planungssicherheit: Gleichbleibende Rate während der Zinsbindung
- Einfachheit: Leicht verständlich und gut kalkulierbar
- Automatische Tilgungssteigerung: Schuldenabbau beschleunigt sich
- Flexibilität: Sondertilgungen oft möglich
Nachteile und Risiken
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins steigen
- Lange Laufzeit: Bei niedriger Tilgung kann die Laufzeit 30+ Jahre betragen
- Anfangs hoher Zinsanteil: In den ersten Jahren tilgen Sie vergleichsweise wenig
Für wen eignet sich das Annuitätendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist die richtige Wahl für die meisten Eigenheimkäufer, die:
- Ein regelmäßiges, stabiles Einkommen haben
- Planungssicherheit schätzen
- Die Immobilie selbst bewohnen möchten
Das Tilgungsdarlehen: Sinkende Raten, schnellerer Schuldenabbau
Das Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen genannt) funktioniert grundlegend anders als das Annuitätendarlehen. Hier ist nicht die Gesamtrate konstant, sondern der Tilgungsanteil.
So funktioniert das Tilgungsdarlehen
Bei einem Tilgungsdarlehen vereinbaren Sie eine feste monatliche Tilgung. Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, sinken auch die Zinsen - und damit die Gesamtrate.
Rechenbeispiel:
Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5% Zinsen und 1.000 Euro monatlicher Tilgung beträgt die erste Rate 1.875 Euro (1.000 Euro Tilgung + 875 Euro Zinsen). Nach 10 Jahren ist die Rate auf etwa 1.525 Euro gesunken.
Tilgungsdarlehen vs. Annuitätendarlehen
| Kriterium | Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | Konstant | Sinkend |
| Tilgung | Steigend | Konstant |
| Gesamtkosten | Höher | Niedriger |
| Anfangsbelastung | Niedriger | Höher |
Vorteile des Tilgungsdarlehens
- Geringere Gesamtkosten: Sie zahlen weniger Zinsen über die Laufzeit
- Schnellerer Schuldenabbau: Gleichmäßige, hohe Tilgung von Anfang an
- Sinkende Belastung: Mehr finanzieller Spielraum im Alter
Nachteile des Tilgungsdarlehens
- Hohe Anfangsbelastung: Erste Raten sind deutlich höher
- Weniger Flexibilität: Schwerer zu kalkulieren bei engen Budgets
- Selten angeboten: Nicht alle Banken bieten diese Variante an
Für wen eignet sich das Tilgungsdarlehen?
Das Tilgungsdarlehen ist ideal für Kreditnehmer, die:
- Über ein hohes, sicheres Einkommen verfügen
- Anfangs hohe Raten verkraften können
- Die Gesamtkosten minimieren möchten
- Vor dem Ruhestand schuldenfrei sein wollen
Das endfällige Darlehen: Tilgung am Ende
Das endfällige Darlehen ist eine Sonderform, bei der Sie während der Laufzeit nur die Zinsen zahlen. Die komplette Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe.
Wie funktioniert es?
Während der gesamten Laufzeit bleibt die Darlehenssumme unverändert. Sie zahlen jeden Monat nur die anfallenden Zinsen. Um am Ende tilgen zu können, wird parallel ein Tilgungsersatz angespart - zum Beispiel:
- Kapitallebensversicherung
- Fondsparplan
- Bausparvertrag
Achtung:
Endfällige Darlehen sind in der Regel teurer als Annuitätendarlehen, da Sie über die gesamte Laufzeit Zinsen auf die volle Summe zahlen. Sie lohnen sich nur in speziellen Situationen.
Für wen ist es geeignet?
- Kapitalanleger: Zinsen sind steuerlich absetzbar, Rendite des Tilgungsersatzes kann höher sein
- Erwartete Geldzuflüsse: Erbschaft, Auszahlung einer Versicherung, Verkäufe
- Zwischenfinanzierung: Wenn zeitnah eine andere Immobilie verkauft wird
Risiken
- Tilgungsersatz kann weniger bringen als erwartet
- Hohe Restschuld am Ende, falls Ansparung nicht ausreicht
- Höhere Gesamtkosten als bei klassischen Darlehen
Das Bauspardarlehen: Langfristige Zinssicherheit
Der Bausparvertrag ist ein Klassiker der deutschen Immobilienfinanzierung. Er kombiniert eine Ansparphase mit einem günstigen Darlehen zu im Voraus festgelegten Konditionen.
Wie funktioniert Bausparen?
Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen:
- Ansparphase: Sie sparen regelmäßig in den Vertrag ein, bis Sie die vereinbarte Mindestansparsumme (meist 40-50% der Bausparsumme) erreicht haben.
- Darlehensphase: Nach der Zuteilung erhalten Sie die Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben als günstiges Darlehen.
Beispiel:
Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro und 40% Mindestsparguthaben sparen Sie 40.000 Euro an. Nach der Zuteilung erhalten Sie 60.000 Euro als Bauspardarlehen zu den bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinsen - unabhängig vom aktuellen Marktzins.
Vorteile des Bauspardarlehens
- Absolute Zinssicherheit: Der Darlehenszins steht von Anfang an fest
- Staatliche Förderung: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage möglich
- Sondertilgungen: Jederzeit in beliebiger Höhe möglich
- Keine Vorfälligkeitsentschaedigung: Bei vorzeitiger Ablösung
Nachteile des Bauspardarlehens
- Lange Ansparzeit: Oft 7-10 Jahre bis zur Zuteilung
- Niedrige Guthabenzinsen: Während der Ansparphase
- Abschlussgebühr: 1-1,6% der Bausparsumme
- Relativ kleine Darlehenssummen: Meist nur als Ergänzung geeignet
Bausparen als Kombinationsprodukt
In der Praxis wird das Bauspardarlehen oft mit einem Bankdarlehen kombiniert:
- Bankdarlehen für den Grossteil der Finanzierung
- Bausparvertrag zur Absicherung der Anschlussfinanzierung
- Nutzung staatlicher Förderungen
KfW-Förderung: Staatliche Unterstützung nutzen
Die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Immobilienkauf und energetische Sanierungen. Diese Förderungen können Ihre Finanzierung erheblich verbilligen.
Die wichtigsten KfW-Programme 2026
KfW 124 - Wohneigentumsprogramm
Bis zu 100.000 Euro für den Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums. Flexible Rückzahlung mit bis zu 35 Jahren Laufzeit und 5 tilgungsfreien Anlaufjahren.
Aktueller Zinssatz: ca. 3,5% effektiver Jahreszins (10 Jahre Zinsbindung). Die Zinsen orientieren sich am Markt ohne zusätzliche Zinsverbilligung.
KfW 297/298 - Klimafreundlicher Neubau (KFN)
Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für klimafreundliche Neubauten im Effizienzhaus-40-Standard. Deutlich günstigere Zinsen als bei KfW 124.
Aktueller Zinssatz: ca. 2,0-2,2% Sollzins (10 Jahre Zinsbindung). Seit Dezember 2025 ist befristet auch der EH-55-Standard wieder förderfähig.
KfW 300 - Wohneigentum für Familien
Bis zu 270.000 Euro für Familien mit Kindern und zu versteuerndem Haushaltseinkommen unter 90.000 Euro, die klimafreundlich bauen oder kaufen.
Aktueller Zinssatz: ca. 1,0-1,5% Sollzins - besonders attraktive, einkommensabhängige Konditionen für Familien.
So beantragen Sie KfW-Förderung
- Prüfung der Fördervoraussetzungen (vor Kaufvertrag!)
- Antragstellung über Ihre Hausbank - nicht direkt bei der KfW
- Einreichung der erforderlichen Nachweise (Energieberatung bei BEG)
- Auszahlung nach Bewilligung
Wichtig:
Der Antrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags oder Baubeginn gestellt werden. Eine nachträgliche Förderung ist nicht möglich!
KfW mit Bankdarlehen kombinieren
KfW-Darlehen decken selten die gesamte Finanzierung ab. Die typische Kombination:
- KfW-Darlehen für den maximalen Förderbetrag
- Bankdarlehen für den Restbetrag
- Eigenkapital für Nebenkosten und Sicherheitspuffer
Welche Finanzierungsart passt zu Ihrer Situation?
Die Wahl der richtigen Finanzierungsart hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Hier finden Sie eine Orientierungshilfe:
| Ihre Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Junge Familie, mittleres Einkommen | Annuitätendarlehen + KfW 300 + Bausparvertrag |
| DINK (Double Income, No Kids), hohes Einkommen | Tilgungsdarlehen oder Annuität mit hoher Tilgung |
| Kapitalanleger | Annuität mit niedriger Tilgung oder endfälliges Darlehen |
| Anschlussfinanzierung in 5-10 Jahren | Bausparvertrag zur Zinssicherung |
| Energetische Sanierung geplant | KfW 261/BEG + Bankdarlehen |
Wichtige Entscheidungskriterien
- Einkommenshöhe und -sicherheit: Bestimmt die tragbare Rate
- Eigenkapital: Beeinflusst Zinssatz und Fördermöglichkeiten
- Alter: Wann möchten Sie schuldenfrei sein?
- Risikobereitschaft: Feste vs. variable Zinsen
- Steuerliche Situation: Relevant bei Kapitalanlagen
Die optimale Finanzierungskombination finden
In der Praxis ist eine Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine oft die beste Lösung. So nutzen Sie die Stärken jeder Variante.
Beispielrechnung: Optimierte Finanzierung
Kaufpreis: 400.000 Euro | Eigenkapital: 80.000 Euro | Finanzierungsbedarf: 320.000 Euro
In diesem Beispiel spart die Familie durch geschickte Kombination von KfW-Programmen gegenüber einer reinen Bankfinanzierung über 100.000 Euro an Zinskosten über die Laufzeit!
Ihr nächster Schritt: Die passende Finanzierung finden
Die Wahl der richtigen Finanzierungsart ist komplex - aber Sie müssen diese Entscheidung nicht alleine treffen. hypotech vergleicht für Sie über 400 Banken und findet die optimale Kombination für Ihre Situation.
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