Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel brauchen Sie wirklich?
Kaufnebenkosten, Eigenkapital und Reserve getrennt planen: Ein nachvollziehbares Beispiel und eine Prüfliste helfen bei der Vorbereitung Ihrer Finanzierung.
Zuletzt aktualisiert: 18. September 2026
Inhalt
Drei Beträge statt einer pauschalen Eigenkapitalquote
Beginnen Sie mit den liquiden Mitteln, die beim Kauf tatsächlich verfügbar sind. Ziehen Sie eine Reserve für unvorhergesehene und bereits geplante Ausgaben ab. Planen Sie anschließend die Erwerbsnebenkosten ein. Der verbleibende Betrag kann das Darlehen für den Kaufpreis reduzieren.
Die Zusage hängt außerdem von Einkommen, bestehenden Verbindlichkeiten, Bonität und Objekt ab. Der von der Bank angesetzte Immobilienwert kann vom vereinbarten Kaufpreis abweichen. Mehr Eigenkapital gleicht eine dauerhaft zu hohe Monatsbelastung nicht automatisch aus.
Beispiel: 100.000 Euro Ersparnisse und 400.000 Euro Kaufpreis
Angenommen, 20.000 Euro bleiben als Reserve zurück. Damit sind 80.000 Euro einsetzbar. Im Sachsen-Beispiel unseres Kaufnebenkosten-Ratgebers betragen die Erwerbsnebenkosten 44.280 Euro. Für den Kaufpreis verbleiben 35.720 Euro; der entsprechende Darlehensbedarf beträgt 364.280 Euro. Dies sind Planungsannahmen, kein Kreditangebot und keine allgemeine Reserveempfehlung.
Steuersatz und Annahmen hinter den 44.280 Euro nachlesen
Rechnen Sie zusätzlich mit höheren Reparaturkosten oder weniger verfügbaren Ersparnissen. Werden Monatsrate oder Mittelbedarf dadurch untragbar, prüfen Sie den Kaufpreis erneut, statt auf spätere Gehaltserhöhungen oder unbestätigte Förderung zu vertrauen.
Welche Mittel Sie nachweisen sollten
- Sparguthaben: Kontoinhaber, Betrag und Verfügbarkeit zum Kaufzeitpunkt.
- Wertpapiere: realistische Verkaufserlöse, Zeitbedarf, Steuern und Kursrisiken.
- Familienhilfe: Schenkung von einem rückzahlbaren Darlehen unterscheiden.
- Vorhandene Immobilien: geschätzten Wertzuwachs nicht als sofort verfügbare Liquidität behandeln.
- Eigenleistungen: Anerkennung mit der Bank abstimmen; sie bezahlen keine Steuer- oder Notarrechnung.
Finanzierung mit wenig Eigenkapital und Förderung
Wer den vollständigen Kaufpreis oder zusätzlich die Nebenkosten finanziert, erhöht Schulden und Verlustrisiko bei einem späteren Verkauf. Verfügbarkeit und Konditionen hängen von Bank und Einzelfall ab. Lassen Sie sich den Umfang schriftlich aufschlüsseln; „100-Prozent-Finanzierung“ bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Kosten abgedeckt sind.
Prüfen Sie gegebenenfalls KfW- und Landesprogramme. Maßgeblich sind deren aktuelle Voraussetzungen und Antragsfristen. Klären Sie den erforderlichen Antragszeitpunkt vor einer verbindlichen Entscheidung und rechnen Sie unbewilligte Zuschüsse nicht als sichere Eigenmittel ein.
Häufige Fragen
Sind 20 Prozent Eigenkapital zwingend?
Es gibt keine einheitliche Bankvorgabe von genau 20 Prozent. Entscheidend sind unter anderem Tragbarkeit, Objektbewertung, Sicherheiten und die Kriterien der Bank. Ein Prozentsatz allein sagt nicht, ob ein Darlehen bewilligt wird.
Muss ich meine gesamten Ersparnisse einsetzen?
Nicht zwingend. Ein höherer Eigenmitteleinsatz reduziert das Darlehen. Ohne Reserve können Reparaturen oder Einkommensänderungen jedoch schwerer aufzufangen sein. Legen Sie die Reserve fest, bevor Sie verfügbare Eigenmittel berechnen.
Ist ein Förderdarlehen Eigenkapital?
Ein Förderdarlehen bleibt eine Verbindlichkeit und ist kein Sparguthaben. Berücksichtigen Sie Rückzahlung und Förderbedingungen gesondert. Wie weitere Mittel und Unterstützung durch Angehörige behandelt werden, klären Sie mit der Bank.
Quellen und redaktionelle Hinweise
Quellenabgleich und redaktionelle Überarbeitung: 18. September 2026. Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen. Beispiele dienen der Orientierung und sind keine Angebote. Der Ratgeber ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Bank prüft Ihren Einzelfall.