Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Der vollständige Überblick
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Makler: Was kostet ein Hauskauf wirklich? Alle Kaufnebenkosten nach Bundesland mit Beispielrechnungen und Spartipps.
Inhalt
- Die unterschätzten Kosten beim Immobilienkauf
- Die vier Kostenblöcke im Überblick
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision: Das müssen Käufer wissen
- Weitere Nebenkosten, die oft vergessen werden
- Beispielrechnung: So teuer wird es wirklich
- Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten
- Ihr nächster Schritt: Gesamtkosten kalkulieren
- Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Die unterschätzten Kosten beim Immobilienkauf
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und der Kaufpreis passt ins Budget? Gratulation - aber Vorsicht: Der Kaufpreis ist nicht alles. Die Kaufnebenkosten können schnell 10-15% des Kaufpreises ausmachen.
Bei einem Haus für 400.000 Euro bedeutet das zusätzliche Kosten von 40.000 bis 60.000 Euro - eine Summe, die viele Käufer unterschätzen. Diese Kosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie ungern mitfinanzieren.
In diesem Ratgeber erfahren Sie genau, welche Kaufnebenkosten auf Sie zukommen, wie sie sich je nach Bundesland unterscheiden und wo Sie möglicherweise sparen können.
Die vier Kostenblöcke im Überblick
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Hauptkomponenten zusammen:
| Kostenart | Anteil vom Kaufpreis | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% - 6,5% | Ja |
| Notarkosten | ~1,5% | Ja |
| Grundbuchkosten | ~0,5% | Ja |
| Maklercourtage | 0% - 3,57% | Nur bei Maklerkauf |
Faustregel zur schnellen Kalkulation:
Rechnen Sie mit 10-12% ohne Makler oder 13-15% mit Maklerals Kaufnebenkosten. So haben Sie einen realistischen Puffer eingeplant.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird einmalig beim Immobilienerwerb fällig und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
Aktuelle Steuersätze 2025/2026
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 Euro |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 14.000 Euro |
| Sachsen | 3,5% | 14.000 Euro |
| Hamburg | 5,5% | 22.000 Euro |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 20.000 Euro |
| Hessen | 6,0% | 24.000 Euro |
| Berlin | 6,0% | 24.000 Euro |
| Niedersachsen | 5,0% | 20.000 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 20.000 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 26.000 Euro |
| Brandenburg | 6,5% | 26.000 Euro |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 26.000 Euro |
| Thüringen | 6,5% | 26.000 Euro |
| Saarland | 6,5% | 26.000 Euro |
Rechenbeispiel: Bayern vs. NRW
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 17.500 Euro, in NRW hingegen 32.500 Euro. Das sind 15.000 Euro Unterschiedallein bei dieser einen Position!
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt per Bescheid angefordert. Sie muss bezahlt werden, bevordas Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Der Notar beantragt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung.
Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland ist für jeden Immobilienkauf ein Notar erforderlich. Er beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Abwicklung und sorgt für die rechtssichere Eigentumsübertragung.
Was macht der Notar?
- Kaufvertragsentwurf: Erstellt den rechtssicheren Vertrag
- Beurkundung: Liest den Vertrag vor, beantwortet Fragen
- Abwicklung: Überwacht Zahlungen und Fristen
- Grundbuchanträge: Beantragt Eigentumsumschreibung und Grundschuld
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Holt diese vom Finanzamt ein
Wie berechnen sich die Notarkosten?
Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)gesetzlich festgelegt und bundesweit einheitlich. Sie richten sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert):
Beispielrechnung bei 400.000 Euro Kaufpreis:
Grundbuchkosten
Zusätzlich fallen Gebühren für das Grundbuchamt an. Hier werden der neue Eigentümer und die Grundschuld der Bank eingetragen:
Grundbuchkosten bei 400.000 Euro:
Gut zu wissen:
Notar- und Grundbuchkosten sind nicht verhandelbar. Alle Notare müssen dieselben Gebühren berechnen. Die Auswahl eines Notars erfolgt daher ausschließlich nach Service, Erreichbarkeit und Verfügbarkeit.
Maklerprovision: Das müssen Käufer wissen
Wenn Sie eine Immobilie über einen Makler kaufen, wird eine Maklerprovisionfällig. Seit Dezember 2020 gilt dabei ein neues Gesetz, das Käufer schützt.
Das neue Provisionsgesetz (seit 12/2020)
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision bringt für Käufer wichtige Vorteile:
- Provisionsteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig
- Deckel für Käufer: Der Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer
- Nachweispflicht: Der Verkäufer muss seine Zahlung nachweisen, bevor der Käufer zahlen muss
Typische Provisionssätze
| Region | Gesamtprovision | Ihr Anteil (Käufer) |
|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% inkl. MwSt. | 3,125% |
| Bayern, BaWü | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% |
| NRW, Hessen | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% |
Rechenbeispiel:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 3,57% Käuferanteil beträgt Ihre Maklerprovision 14.280 Euro.
Wann fällt keine Maklerprovision an?
- Kauf direkt vom Eigentümer: Privatverkäufe ohne Makler
- Kauf vom Bauträger: Die Provision ist oft im Kaufpreis enthalten
- Zwangsversteigerungen: Kein Makler involviert
Tipp zur Verhandlung:
Auch wenn die Provision gesetzlich geteilt wird: Fragen Sie den Makler nach Verhandlungsspielraum. Bei schwer verkäuflichen Immobilien oder wenn der Verkäufer dringend verkaufen muss, ist manchmal eine reduzierte Provision möglich.
Weitere Nebenkosten, die oft vergessen werden
Neben den klassischen Kaufnebenkosten gibt es weitere Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen können. Diese werden häufig übersehen - planen Sie sie mit ein!
Gutachterkosten
Ein Wertgutachten vor dem Kauf kostet je nach Aufwand 500-1.500 Euro. Bei älteren Immobilien oder unsicherem Zustand ist es eine sinnvolle Investition.
Finanzierungskosten
Einige Banken verlangen eine Bereitstellungsprovision, wenn Sie das Darlehen nicht sofort abrufen. Zudem können Kosten für die Grundschuldeintragung und Kontoführung anfallen. Rechnen Sie mit 0,1-0,5% der Darlehenssumme.
Umzugskosten
Je nach Entfernung und Haushaltsgröße kosten professionelle Umzugsunternehmen 2.000-10.000 Euro. Selbst organisierte Umzüge sind günstiger, aber zeitaufwändiger.
Renovierung und Modernisierung
Auch bei gut erhaltenen Immobilien fallen meist Renovierungskosten an: Malerarbeiten, neue Böden, Küche, Bad. Kalkulieren Sie mindestens 5.000-20.000 Euro für Sofortmaßnahmen.
Anschlusskosten
Ummeldung von Strom, Gas, Wasser, Internet sowie ggf. neue Verträge und Kautionen. Bei Neubauten können auch Hausanschlüsse noch fehlen (mehrere tausend Euro).
Möbel und Einrichtung
Ein Eigenheim hat oft mehr Räume als die vorherige Mietwohnung. Neue Möbel, Gartengeräte, Werkzeug - diese Kosten summieren sich schnell.
Empfehlung:
Halten Sie nach dem Kauf eine Reserve von 10.000-20.000 Euro zurück. Unvorhergesehene Ausgaben kommen erfahrungsgemäß immer - eine defekte Heizung, ein undichtes Dach oder dringende Reparaturen.
Beispielrechnung: So teuer wird es wirklich
Lassen Sie uns die Kaufnebenkosten anhand konkreter Beispiele durchrechnen - einmal in einem günstigen und einmal in einem teuren Bundesland.
Beispiel 1: Haus in Bayern (mit Makler)
Kaufpreis: 450.000 Euro | Standort: München Umland | Mit Makler
Beispiel 2: Haus in Brandenburg (mit Makler)
Kaufpreis: 450.000 Euro | Standort: Berliner Umland | Mit Makler
Der Unterschied:
Bei gleichem Kaufpreis zahlen Sie in Brandenburg 13.500 Euro mehrKaufnebenkosten als in Bayern - fast ein Kleinwagen! Der größte Teil davon ist die höhere Grunderwerbsteuer.
Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten
Einige Kaufnebenkosten sind unvermeidbar, aber es gibt Möglichkeiten, die Gesamtkosten zu reduzieren:
1Direktkauf vom Eigentümer
Ohne Makler sparen Sie 3-4% des Kaufpreises. Nutzen Sie Immobilienportale mit Filter für Privatangebote oder lokale Zeitungsanzeigen.
2Bewegliches Inventar separat kaufen
Einbauküche, Markisen oder Gartenhäuser können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Achtung: Der Wert muss realistisch sein und die Gegenstände müssen tatsächlich übernommen werden.
3Instandhaltungsrücklage prüfen (bei Eigentumswohnungen)
Die Instandhaltungsrücklage der WEG kann unter Umständen vom Kaufpreis abgezogen werden, wenn sie separat ausgewiesen wird. Dies reduziert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
4Bundesland bei der Standortwahl berücksichtigen
Wenn Sie flexibel sind: Der Unterschied zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer kann bei teuren Immobilien fünfstellige Summen ausmachen.
5Freibeträge für Ersterwerber nutzen
Einige Bundesländer diskutieren Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber. Informieren Sie sich über aktuelle Regelungen in Ihrem Ziel-Bundesland.
Wichtige Warnung:
Versuchen Sie nicht, den Kaufpreis im Vertrag künstlich zu senken, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Das ist Steuerhinterziehung und strafbar. Zudem prüft das Finanzamt verdächtig niedrige Kaufpreise.
Ihr nächster Schritt: Gesamtkosten kalkulieren
Sie kennen jetzt alle Kaufnebenkosten im Detail. Der nächste Schritt: Kalkulieren Sie Ihre Gesamtkosten und prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen.
Mit hypotech zur klaren Kostenübersicht
- ✓Komplette Nebenkostenberechnung für Ihre Region
- ✓Ermittlung Ihres tatsächlichen Eigenkapitalbedarfs
- ✓Vergleich von über 400 Banken für die beste Finanzierung
- ✓Persönliche Beratung durch IHK-zertifizierte Experten