Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Steuern, Notar und Makler
Kaufnebenkosten richtig planen: Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern, nachvollziehbare Beispielrechnung und eine Prüfliste für Ihr Budget.
Zuletzt aktualisiert: 18. September 2026
Inhalt
Mehr als den Kaufpreis einplanen
Trennen Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Ausgaben nach dem Einzug. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vereinbarte Maklerprovision gehören in den Kaufplan. Renovierung, Umzug und eine Liquiditätsreserve kommen gegebenenfalls hinzu.
Ein pauschaler Prozentsatz passt nicht zu jedem Kauf. Bundesland, Vertrag und Finanzierung verändern das Ergebnis. Ermitteln Sie den Steueranteil anhand der Tabelle und holen Sie Kostenschätzungen für die übrigen Positionen ein, bevor Sie sich verbindlich festlegen.
Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern
Die Tabelle zeigt einen regulär steuerpflichtigen Kauf mit dem Kaufpreis als Bemessungsgrundlage. Befreiungen, verbundene Bauverträge und andere Sonderfälle erfordern eine gesonderte steuerliche Prüfung. Entscheidend ist der rechtlich maßgebliche Erwerbszeitpunkt, nicht einfach der Einzug.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 Euro |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% | 20.000 € |
| Bayern | 3,5% | 14.000 € |
| Berlin | 6,0% | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5% | 26.000 € |
| Bremen | 5,5% | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5% | 22.000 € |
| Hessen | 6,0% | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0% | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 20.000 € |
| Saarland | 6,5% | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5% | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0% | 20.000 € |
Bremen: 5,5 Prozent für Erwerbsvorgänge ab 1. Juli 2025. Sachsen: 5,5 Prozent seit 2023. Thüringen: 5,0 Prozent seit 2024. Für Bremen verwenden wir die aktuelle Landesinformation statt des älteren Eintrags in der länderübergreifenden Übersicht.
Notar, Grundbuch und Makler
Bitten Sie das Notariat um eine Kostenschätzung für den Kauf und gegebenenfalls die Grundschuldbestellung. Der Ansatz von 2 Prozent im Beispiel ist eine Planungsannahme, keine gesetzliche Pauschale und kein Angebot. Der tatsächliche Betrag hängt vom Geschäft und den erforderlichen Tätigkeiten ab.
Beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten besondere Regeln: Wird der Makler für beide Parteien tätig, müssen die Provisionspflichten gleich hoch sein. Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf sie Kosten nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen weitergeben; sie muss mindestens gleich hoch verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst nach Zahlung und Nachweis fällig. Für andere Immobilien können andere Regeln gelten.
Beispiel: Kauf für 400.000 Euro in Sachsen
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (5,5 Prozent): 22.000 €
- Planungsansatz Notar und Grundbuch (angenommen 2 Prozent): 8.000 Euro
- Käuferprovision (angenommen 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer): 14.280 Euro
- Kaufnebenkosten: 44.280 €; Kaufbudget insgesamt: 444.280 €
Ohne Käuferprovision sinken die Nebenkosten in diesem Beispiel auf 30.000 Euro. Renovierung, Umzug, Finanzierungskosten und Reserve sind nicht enthalten. Ersetzen Sie jede Annahme durch die Beträge Ihrer Immobilie.
Vor der Unterschrift: Mittel und Fälligkeiten klären
- Steuersatz und Bemessungsgrundlage für Ihren Kauf prüfen lassen.
- Notarkostenschätzung einholen und Provisionsvereinbarung lesen.
- Fälligkeiten für Steuer, Gebühren und Kaufpreis festhalten.
- Mittel für Reparaturen und unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten.
- Mit der Bank klären, welche Kosten das Darlehen tatsächlich abdeckt.
Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital für den Kauf verfügbar ist
Häufige Fragen
Gilt in Sachsen weiterhin ein Steuersatz von 3,5 Prozent?
Nein. In Sachsen beträgt der reguläre Grunderwerbsteuersatz 5,5 Prozent. Bei 400.000 Euro steuerpflichtigem Kaufpreis sind das 22.000 Euro. In Bayern gilt ein regulärer Satz von 3,5 Prozent. Prüfen Sie für Ihren Erwerb die zuständige Landesbehörde.
Beträgt die Maklerprovision für Käufer immer 3,57 Prozent?
Nein. Die Höhe richtet sich nach der Vereinbarung. Die gesetzlichen Regeln für Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern betreffen die Verteilung der Maklerkosten, nicht einen einheitlichen Satz von 3,57 Prozent.
Lassen sich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Das entscheidet die Bank im Einzelfall. Planen Sie nicht ungeprüft mit einer Finanzierung der Nebenkosten. Lassen Sie sich bestätigen, welche Kosten das Darlehen abdeckt und welche Eigenmittel wann benötigt werden.
Quellen und redaktionelle Hinweise
- Finanzverwaltung Brandenburg: Steuersätze der Länder
- Bremen: Steuersatz seit Juli 2025
- Sachsen: Steuerverwaltung zur Grunderwerbsteuer
- Thüringen: Steuersatz seit 2024
- BGB: Anwendungsbereich der Maklerkostenregeln (§ 656b)
- BGB: Maklerkosten bei Tätigkeit für beide Parteien (§ 656c)
- BGB: Weitergabe von Maklerkosten (§ 656d)
Quellenabgleich und redaktionelle Überarbeitung: 18. September 2026. Maßgeblich sind die verlinkten Originalquellen. Beispiele dienen der Orientierung und sind keine Angebote. Der Ratgeber ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Bank prüft Ihren Einzelfall.