Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel brauchen Sie wirklich?
Eigenkapital für den Hauskauf: 10%, 20% oder sogar 0%? Erfahren Sie, wie viel Sie wirklich brauchen und welche Strategien zum Eigenheim führen.
Contents
- Die grosse Frage: Reicht mein Erspartes?
- Die 20%-Regel: Noch zeitgemäß?
- Die echten Mindestanforderungen der Banken
- Wie Ihr Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst
- Die versteckten Kosten: Kaufnebenkosten im Detail
- Was zählt eigentlich als Eigenkapital?
- Vollfinanzierung: Hauskauf ohne Eigenkapital
- 5 Strategien zum schnelleren Eigenkapitalaufbau
- Regionale Unterschiede: Eigenkapital nach Standort
- Ihr nächster Schritt: Finanzierungsmöglichkeiten prüfen
- Häufige Fragen zum Eigenkapital
Die grosse Frage: Reicht mein Erspartes?
"Kann ich mir ein Eigenheim leisten?" - Diese Frage beschäftigt viele Menschen, die vom eigenen Zuhause träumen. Und oft folgt direkt die nächste Sorge: "Habe ich genug Eigenkapital?"
Die klassische Faustregel lautet: 20% Eigenkapital sollten es schon sein. Doch stimmt das noch? In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die aktuellen Anforderungen der Banken, erklären, wie das Eigenkapital Ihre Zinsen beeinflusst, und geben Ihnen praktische Strategien an die Hand.
Das Wichtigste vorweg: Der Traum vom Eigenheim ist auch mit weniger Eigenkapital erreichbar - Sie müssen nur wissen, wie.
Die 20%-Regel: Noch zeitgemäß?
Lange galt: 20% Eigenkapital sind das Minimum für einen Hauskauf. Diese Regel stammt aus einer Zeit, als Banken deutlich konservativer finanzierten und die Immobilienpreise niedriger waren.
Woher kommt die 20%-Regel?
Historisch sollten 20% Eigenkapital zwei Funktionen erfüllen:
- Kaufnebenkosten abdecken: Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler
- Sicherheitspuffer: Bei Wertverlust der Immobilie nicht "unter Wasser" stehen
Die Realität heute
In vielen deutschen Großstädten bedeutet 20% Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro satte 100.000 Euro. Für viele Haushalte ist das unrealistisch, besonders wenn parallel Miete gezahlt werden muss.
Die gute Nachricht:
Viele Banken finanzieren heute auch mit weniger Eigenkapital - 10% des Kaufpreises plus Nebenkosten sind oft ausreichend. Einige Anbieter ermöglichen sogar Vollfinanzierungen ohne jegliches Eigenkapital.
Die echten Mindestanforderungen der Banken
Was verlangen Banken tatsächlich an Eigenkapital? Die Antwort hängt von Ihrer Bonität, dem Objekt und der jeweiligen Bank ab.
10% Eigenkapital: Der neue Standard
Die Mehrheit der Banken erwartet heute:
- 10% des Kaufpreises als Eigenkapital
- Plus: Die kompletten Kaufnebenkosten aus eigener Tasche
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 12% Nebenkosten bedeutet das:
10% Eigenkapital: 40.000 Euro
Kaufnebenkosten (12%): 48.000 Euro
Gesamt benötigtes Eigenkapital: 88.000 Euro
5% Eigenkapital: Für gute Bonität
Einige Banken finanzieren auch mit nur 5% Eigenkapital (plus Nebenkosten), wenn:
- Ihr Einkommen überdurchschnittlich hoch ist
- Sie einen sicheren Arbeitsplatz nachweisen können (Beamte, unbefristete Anstellung)
- Die Immobilie in guter Lage ist (geringe Wertverlust-Gefahr)
- Keine negativen SCHUFA-Einträge vorliegen
0% Eigenkapital: Die Vollfinanzierung
Bei einer 100%-Finanzierung wird der komplette Kaufpreis finanziert, bei einer 110%-Finanzierung sogar die Nebenkosten mit. Dies ist möglich bei:
- Sehr hohem Haushaltseinkommen (oft ab 6.000-8.000 Euro netto)
- Einwandfreier Bonität
- Werthaltiger Immobilie
- Bereitschaft, deutlich höhere Zinsen zu akzeptieren
Achtung bei Vollfinanzierung:
Eine Vollfinanzierung birgt Risiken. Sollte der Immobilienwert fallen, könnten Sie bei einem Verkauf auf Schulden sitzen bleiben. Zudem sind die monatlichen Raten durch die höheren Zinsen erheblich höher.
Wie Ihr Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst
Das Eigenkapital bestimmt maßgeblich, welchen Zinssatz Sie erhalten. Der Grund: Je mehr Sie selbst einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank.
Der Beleihungsauslauf erklärt
Banken arbeiten mit dem Beleihungsauslauf (auch: Loan-to-Value, LTV). Er gibt an, welcher Anteil des Immobilienwertes finanziert wird:
- 60% Beleihungsauslauf: Sie bringen 40% Eigenkapital ein - beste Konditionen
- 80% Beleihungsauslauf: 20% Eigenkapital - gute Konditionen
- 90% Beleihungsauslauf: 10% Eigenkapital - Standardkonditionen mit Aufschlag
- 100%+ Beleihungsauslauf: Vollfinanzierung - deutliche Zinsaufschläge
Konkrete Zinsunterschiede
| Beleihungsauslauf | Typischer Zinsaufschlag | Beispielzins* |
|---|---|---|
| Bis 60% | Basiszins | 3,20% |
| 60-80% | +0,1 bis 0,2% | 3,35% |
| 80-90% | +0,3 bis 0,5% | 3,60% |
| 90-100% | +0,5 bis 0,8% | 3,90% |
| Über 100% | +0,8 bis 1,2% | 4,20% |
*Beispielzinsen zur Illustration, keine aktuellen Angebote
Rechenbeispiel: Was macht der Unterschied?
Darlehen: 300.000 Euro | Laufzeit: 30 Jahre | Tilgung: 2%
Mit 20% Eigenkapital (3,35%):
Monatliche Rate: 1.337 Euro
Gesamtzinsen: ~181.000 Euro
Vollfinanzierung (4,20%):
Monatliche Rate: 1.550 Euro
Gesamtzinsen: ~258.000 Euro
Unterschied: 213 Euro pro Monat | 77.000 Euro über die Laufzeit
Die versteckten Kosten: Kaufnebenkosten im Detail
Ein häufiger Fehler: Nur den Kaufpreis im Blick haben und die Kaufnebenkostenunterschätzen. Diese betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises - und sollten möglichst aus Eigenkapital finanziert werden.
Die drei grossen Kostenblöcke
1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Position und variiert stark nach Bundesland:
2. Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten und Grundbucheintragung sind gesetzlich geregelt und betragen zusammen etwa 1,5-2% des Kaufpreises.
3. Maklercourtage (falls zutreffend)
Seit 2020 wird die Maklerprovision meist hälftig geteilt. Ihr Anteil beträgt typischerweise 3,57% (inkl. MwSt.) des Kaufpreises.
Beispielrechnung Kaufnebenkosten
Kaufpreis: 400.000 Euro | Standort: NRW | Mit Makler
Wichtig:
Kaufnebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Sie sind "verlorene" Kosten und sollten daher nicht finanziert werden, wenn es sich vermeiden lässt.
Was zählt eigentlich als Eigenkapital?
Eigenkapital ist mehr als nur Ihr Kontoguthaben. Banken akzeptieren verschiedene Vermögenswerte als Eigenkapitalersatz.
Voll anerkannte Eigenkapitalformen
- Bargeld und Bankguthaben: Girokonten, Tagesgeld, Festgeld
- Wertpapiere: Aktien, ETFs, Fonds (zum aktuellen Kurswert, ggf. mit Abschlag)
- Bausparverträge: Zuteilungsreif oder als Ansparleistung anerkannt
- Lebensversicherungen: Rückkaufswert oder als Sicherheit abtretbar
- Bereits bezahltes Grundstück: Wert wird voll angerechnet
Bedingt anerkannte Eigenkapitalformen
- Eigenleistungen (Muskelhypothek):Bis zu 10-15% der Bausumme, muss realistisch kalkuliert sein
- Schenkungen:Müssen unwiderruflich sein, oft mit Nachweispflicht
- Vorgezogenes Erbe:Mit entsprechender Dokumentation
- Arbeitgeberdarlehen:Wird teilweise anerkannt
Was NICHT als Eigenkapital zählt
- Dispokredite oder Rahmenkredite
- Nicht rückkaufsfaehige Versicherungen (z.B. Risikolebensversicherung)
- Betriebsrenten oder Ansprüche aus gesetzlicher Rente
- Hausrat oder persönliche Gegenstände
- Nicht abbezahlte Fahrzeuge
Vollfinanzierung: Hauskauf ohne Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung ermöglicht den Immobilienkauf ohne Eigenkapital. Aber sie ist nicht für jeden geeignet und birgt Risiken.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung
- Hohes Einkommen:In der Regel mindestens 5.000-6.000 Euro netto Haushaltseinkommen
- Einwandfreie Bonität:Keine negativen SCHUFA-Einträge, keine laufenden Kredite
- Sichere Anstellung:Idealerweise verbeamtet oder langjährig festangestellt
- Werthaltige Immobilie:Gute Lage, gepflegter Zustand, marktgängiger Preis
Risiken der Vollfinanzierung ehrlich erklärt
- Höherer Zinssatz:0,5-1% mehr Zinsen = zehntausende Euro Mehrkosten
- Höhere monatliche Belastung:Größere Darlehenssumme + höherer Zins = hohe Rate
- Restschuldrisiko:Bei fallendem Immobilienwert könnten Sie "unter Wasser" stehen
- Lange Laufzeit:Die Entschuldung dauert deutlich länger
Wann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein kann
- Sie haben ein sehr hohes, sicheres Einkommen mit Steigerungspotenzial
- Die aktuelle Mietbelastung ist höher als die künftige Rate
- Sie erwarten in Kürze größere Geldzuflüsse (Erbschaft, Bonus)
- Die Immobilie ist erheblich unter Marktwert bewertet
- Sie haben hohe Eigenleistungen geplant
Unser Tipp:
Wenn Sie nur knapp kein Eigenkapital haben, warten Sie lieber 1-2 Jahre und sparen intensiv. Die besseren Konditionen sparen Ihnen am Ende mehr als die frühzeitige Vollfinanzierung.
5 Strategien zum schnelleren Eigenkapitalaufbau
Eigenkapital fällt nicht vom Himmel - aber mit der richtigen Strategie können Sie schneller ans Ziel kommen als gedacht.
1Automatische Sparpläne einrichten
Richten Sie einen Dauerauftrag ein, der direkt nach Gehaltseingang einen festen Betrag auf ein separates Sparkonto überweist. "Pay yourself first" - was nicht auf dem Girokonto ist, wird auch nicht ausgegeben.
2Lebenshaltungskosten optimieren (ohne Verzicht)
Prüfen Sie regelmäßige Ausgaben: Versicherungen vergleichen, Handyvertrag wechseln, Stromtarif prüfen, ungenutzte Abos kündigen. 200 Euro monatlich gespart = 2.400 Euro jährlich!
3Sonderzahlungen gezielt sparen
Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld, Boni, Steuerrückerstattungen - statt diese Sonderzahlungen im Alltag untergehen zu lassen, überweisen Sie sie direkt aufs Eigenkapital-Konto.
4Familienunterstützung früh einplanen
Sprechen Sie offen mit Eltern oder Grosseltern. Oft ist die Familie bereit zu helfen, sei es als Schenkung, vorgezogenes Erbe oder zinsloses Familiendarlehen. Freibeträge nutzen: Kinder können alle 10 Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben.
5Den richtigen Zeitpunkt nicht verpassen
Warten Sie nicht endlos auf das "perfekte" Eigenkapital. Mit 10-15% plus Nebenkosten können Sie starten. Steigende Immobilienpreise und Mietzahlungen kosten Sie sonst möglicherweise mehr als der Zinsaufschlag.
Regionale Unterschiede: Eigenkapital nach Standort
Die benötigte Eigenkapitalsumme unterscheidet sich erheblich je nach Region - einfach weil die Immobilienpreise so stark variieren.
Großstädte: Die Herausforderung
In München, Frankfurt, Hamburg oder Stuttgart kann eine 3-Zimmer-Wohnung schnell 500.000 bis 800.000 Euro kosten. 20% Eigenkapital bedeutet hier 100.000 bis 160.000 Euro - für viele unerreichbar.
Die Lösung: Hier sind Vollfinanzierungen oder niedrige Eigenkapitalquoten häufiger - die Banken wissen, dass die Preise kaum realistisch mit klassischen Regeln finanzierbar sind.
Mittelstädte und ländliche Regionen
Ausserhalb der Metropolen sind Immobilien oft noch erschwinglich. Ein Einfamilienhaus für 300.000 Euro bedeutet mit 20% Eigenkapital "nur" 60.000 Euro - deutlich realistischer für normale Haushalte.
Denkanstöße:
- • Lohnt sich ein Umzug in eine günstigere Region?
- • Ist Remote-Arbeit möglich?
- • Wie entwickeln sich die Preise in verschiedenen Regionen?
Ihr nächster Schritt: Finanzierungsmöglichkeiten prüfen
Sie kennen jetzt die Grundlagen zum Thema Eigenkapital. Aber wie viel können Sie sich konkret leisten? Welche Banken finanzieren in Ihrer Situation?
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