Baufinanzierung für Expats in Deutschland: Der ultimative Leitfaden
Baufinanzierung für Expats: Welche Banken finanzieren Ausländer? Schufa, Aufenthaltstitel, Eigenkapital - alles was Sie als Expat über den Hauskauf in Deutschland wissen müssen.
Inhalt
- Warum der Hauskauf als Expat besonders ist
- Aufenthaltstitel und Visum: Was Banken akzeptieren
- Schufa und Bonität ohne deutsche Kredithistorie
- Eigenkapitalanforderungen für Expats
- Einkommensnachweise aus dem Ausland
- Die Sprachbarriere überwinden
- Welche Banken sind Expat-freundlich?
- Dokumenten-Checkliste für Expats
- Häufige Fehler vermeiden
- Ihr Weg zur Finanzierung als Expat
- Häufige Fragen für Expats
Warum der Hauskauf als Expat besonders ist
Als Expat in Deutschland eine Immobilie zu kaufen ist eine der besten Investitionen, die Sie machen können. Doch der Weg zur Finanzierung ist oft steiniger als für deutsche Staatsbürger.
Die gute Nachricht: Eine Baufinanzierung für Expats ist absolut möglich. Tausende internationale Fachkräfte kaufen jedes Jahr erfolgreich Immobilien in Deutschland. Sie müssen nur wissen, worauf es ankommt und welche Banken offen für Ihre Situation sind.
In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie als Expat über die Baufinanzierung in Deutschland wissen müssen: von den Aufenthaltstitel-Anforderungen über Schufa-Alternativen bis hin zu den Banken, die Expats aktiv willkommen heißen.
Gut zu wissen:
Deutschland hat keine gesetzlichen Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer. Jeder - unabhängig von der Nationalität - darf Eigentum in Deutschland erwerben. Die Herausforderung liegt in der Finanzierung, nicht im Kaufrecht selbst.
Aufenthaltstitel und Visum: Was Banken akzeptieren
Ihr Aufenthaltstitel ist der wichtigste Faktor für die Kreditvergabe. Banken wollen sichergehen, dass Sie langfristig in Deutschland bleiben und Ihre Raten zahlen können.
Ideale Aufenthaltstitel für eine Baufinanzierung
| Aufenthaltstitel | Akzeptanz bei Banken | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Niederlassungserlaubnis | Sehr gut (fast alle Banken) | Unbefristet, beste Voraussetzung |
| EU Blue Card | Sehr gut (fast alle Banken) | Für hochqualifizierte Fachkräfte |
| EU-Bürger (Freizügigkeit) | Sehr gut (fast alle Banken) | Kein Aufenthaltstitel nötig |
| Aufenthaltserlaubnis (befristet) | Eingeschränkt (ausgewählte Banken) | Mind. 2-3 Jahre Restlaufzeit empfohlen |
| Visum / Aufenthaltsgestattung | Schwierig (wenige Banken) | Meist nur mit hohem Eigenkapital möglich |
Was tun mit befristetem Aufenthaltstitel?
Auch mit einer befristeten Aufenthaltserlaubnis ist eine Finanzierung möglich. Wichtig ist:
- Mindestens 2-3 Jahre Restlaufzeit - Je länger, desto besser
- Verlängerung wahrscheinlich - Stabiler Job, keine Verstöße
- Mehr Eigenkapital einbringen - Reduziert das Risiko für die Bank
- Spezialisierte Bank wählen - Nicht alle Banken sind gleich streng
Tipp:
Beantragen Sie die Niederlassungserlaubnis, sobald Sie die Voraussetzungen erfüllen (meist nach 5 Jahren). Selbst wenn Sie noch nicht kaufbereit sind, verbessert der unbefristete Status Ihre Finanzierungschancen erheblich.
Schufa und Bonität ohne deutsche Kredithistorie
Die Schufa ist die größte Kreditauskunftei Deutschlands. Fast jede Bank prüft Ihren Schufa-Score vor der Kreditvergabe. Das Problem: Als Expat haben Sie oft keine oder nur eine kurze Schufa-Historie.
Warum Expats oft keinen Schufa-Score haben
- Neu in Deutschland - noch keine Kredithistorie aufgebaut
- Kein deutscher Handyvertrag oder Ratenkauf abgeschlossen
- Kreditkarten aus dem Ausland werden nicht erfasst
- Mietzahlungen werden standardmäßig nicht gemeldet
Alternative Bonitätsnachweise
Einige Banken akzeptieren alternative Nachweise Ihrer Kreditwürdigkeit:
- Internationale Kreditauskünfte - Experian, Equifax, TransUnion (USA, UK), CRIF (Italien), etc.
- Bankauskunft aus Ihrem Heimatland - Schriftliche Referenz Ihrer bisherigen Bank
- Kontoauszüge - 6-12 Monate, zeigen regelmäßiges Einkommen und sauberes Kontoverhalten
- Mietnachweis - Pünktliche Mietzahlungen über mehrere Jahre
- Keine Negativmerkmale - Wenn Sie zumindest keine negativen Schufa-Einträge haben
So bauen Sie Ihren Schufa-Score auf:
- • Eröffnen Sie ein deutsches Girokonto und nutzen Sie es regelmäßig
- • Schließen Sie einen Handyvertrag ab (kein Prepaid)
- • Beantragen Sie eine deutsche Kreditkarte und zahlen Sie pünktlich
- • Melden Sie sich bei aller Adressänderungen korrekt an
Eigenkapitalanforderungen für Expats
Eigenkapital ist Ihr Trumpf als Expat. Je mehr Sie einbringen, desto besser Ihre Chancen auf eine Finanzierung - und desto günstiger werden Ihre Zinskonditionen.
Empfohlenes Eigenkapital für Expats
| Situation | Empfohlenes Eigenkapital |
|---|---|
| Idealsituation (Niederlassung + Schufa) | 20% + Nebenkosten |
| Gute Situation (Blue Card, langer Aufenthalt) | 25-30% + Nebenkosten |
| Schwierigere Situation (befristeter Titel) | 30-40% + Nebenkosten |
| Komplizierte Situation (kurzer Aufenthalt, Visum) | 40-50% + Nebenkosten |
Eigenkapital aus dem Ausland
Viele Expats haben Ersparnisse in ihrem Heimatland. Das ist grundsätzlich kein Problem, aber Sie müssen einiges beachten:
- Nachweis erforderlich - Kontoauszüge, die Herkunft und Verfügbarkeit belegen
- Währungsrisiko bedenken - Bei Nicht-Euro-Währungen kann der Wechselkurs schwanken
- Überweisungsdauer einplanen - Internationale Transfers können dauern
- Geldwäschegesetz (GwG) - Bei größeren Beträgen prüft die Bank die Herkunft
Wichtig bei Eigenkapital aus dem Ausland:
Überweisen Sie das Geld rechtzeitig auf ein deutsches Konto - idealerweise 2-3 Monate vor dem Kauftermin. Die Bank möchte das Eigenkapital auf einem deutschen Konto sehen, bevor sie die Finanzierung zusagt.
Einkommensnachweise aus dem Ausland
Ihr Einkommen bestimmt, wie viel Kredit Sie sich leisten können. Als Expat gibt es verschiedene Einkommenssituationen, die unterschiedlich bewertet werden.
Wie Banken verschiedene Einkommensarten bewerten
| Einkommensart | Anrechnung | Erforderliche Nachweise |
|---|---|---|
| Deutscher Arbeitgeber, unbefristet | 100% | 3 Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag |
| Internationaler Konzern (DE-Vertrag) | 100% | 3 Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag |
| Grenzgänger (Arbeit in CH/AT/NL etc.) | 70-100% | Lohnabrechnungen, Steuererklärung, Arbeitsvertrag |
| Ausländischer Arbeitgeber (Remote) | 50-70% | Vertragsdetails, Kontoauszüge, evtl. Steuernachweis |
| Selbstständig in Deutschland | Individuell | 2-3 Steuerbescheide, BWA, Einnahmenüberschuss |
Probezeit und befristete Verträge
Während der Probezeit ist eine Finanzierung sehr schwierig. Die meisten Banken warten, bis die Probezeit abgeschlossen ist. Bei befristeten Arbeitsverträgen gilt:
- Mindestens 12 Monate Restlaufzeit bevorzugt
- Verlängerung oder Entfristung sollte wahrscheinlich sein
- Höheres Eigenkapital kann die Bedenken der Bank ausräumen
Tipp für Expats mit ausländischem Einkommen:
Lassen Sie Ihren Arbeitsvertrag und Ihre Gehaltsabrechnungen von einem vereidigten Übersetzer ins Deutsche übersetzen. Das beschleunigt die Bearbeitung und zeigt der Bank, dass Sie es ernst meinen.
Die Sprachbarriere überwinden
Alle deutschen Darlehensverträge sind auf Deutsch. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Für Expats, die noch nicht fließend Deutsch sprechen, kann das eine Hürde sein.
Wichtig zu wissen
- Verträge sind immer auf Deutsch - Keine englischen Versionen verfügbar
- Notartermin auf Deutsch - Der Notar muss den Vertrag vollständig vorlesen
- Dolmetscher möglich - Sie können einen Dolmetscher zum Notar mitbringen
- Zeit zum Prüfen - Sie erhalten den Vertrag vorab zur Durchsicht
Lösungen für nicht-deutschsprachige Expats
1. Englischsprachige Berater
Nutzen Sie einen Finanzierungsvermittler mit englischsprachiger Beratung. Der Vermittler erklärt Ihnen alles und unterstützt Sie durch den gesamten Prozess.
2. Professionelle Übersetzung
Lassen Sie wichtige Dokumente übersetzen, bevor Sie unterschreiben. Die Kosten (200-500 Euro) sind gut investiert.
3. Dolmetscher beim Notar
Beauftragen Sie einen vereidigten Dolmetscher für den Notartermin. Der Notar liest vor, der Dolmetscher übersetzt in Echtzeit.
hypotech spricht Ihre Sprache:
Unsere Berater unterstützen Sie auf Englisch durch den gesamten Finanzierungsprozess. Sie erhalten alle wichtigen Informationen verständlich erklärt - auch wenn die Verträge selbst auf Deutsch sind.
Welche Banken sind Expat-freundlich?
Nicht alle Banken finanzieren Expats gleich gern. Die Unterschiede sind enorm - während manche Banken bei fehlendem Schufa-Score sofort ablehnen, haben andere spezielle Programme für internationale Kunden.
Übersicht: Banken und ihre Expat-Freundlichkeit
| Banktyp | Expat-Freundlichkeit | Typische Anforderungen |
|---|---|---|
| Großbanken (Commerzbank, Deutsche Bank) | Gut | Erfahrung mit internationalen Kunden |
| ING | Gut | Klare Kriterien, digitaler Prozess |
| Sparkassen & Volksbanken | Unterschiedlich | Sehr abhängig vom lokalen Institut |
| Direktbanken (DKB, Consorsbank) | Eingeschränkt | Strikte Standardkriterien, wenig Flexibilität |
| Bausparkassen | Schwierig | Oft deutsche Staatsbürgerschaft bevorzugt |
Warum ein Vermittler sinnvoll ist
Als Expat selbst bei 20+ Banken anzufragen ist zeitaufwändig und frustrierend. Ein Finanzierungsvermittler:
- Kennt die Kriterien aller relevanten Banken
- Weiß, welche Bank zu Ihrer Situation passt
- Bereitet Ihren Antrag optimal auf
- Verhindert unnötige Ablehnungen (die Ihre Schufa belasten können)
- Ist für Sie kostenlos - die Bank zahlt die Provision
Dokumenten-Checkliste für Expats
Die Dokumentenanforderungen für Expats sind umfangreicher als für deutsche Antragsteller. Bereiten Sie alle Unterlagen sorgfältig vor, um Verzögerungen zu vermeiden.
Persönliche Dokumente
- Gültiger Reisepass (Kopie aller relevanten Seiten)
- Aufenthaltstitel / Visum (beidseitige Kopie)
- Meldebescheinigung (nicht älter als 3 Monate)
- Heiratsurkunde / Familienbuch (falls verheiratet)
Einkommensnachweise
- Arbeitsvertrag (vollständig, ggf. übersetzt)
- Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- Steuerbescheid des letzten Jahres (falls vorhanden)
- Bei Selbstständigen: 2-3 Steuerbescheide + aktuelle BWA
Vermögensnachweise
- Kontoauszüge (3-6 Monate, deutsches Konto)
- Kontoauszüge aus dem Ausland (falls Eigenkapital dort liegt)
- Depotauszüge, Sparbriefe, etc.
- Nachweis über bestehende Immobilien (falls vorhanden)
Bonitätsnachweise
- Schufa-Selbstauskunft (beantragen Sie diese vorab)
- Kreditauskunft aus dem Heimatland (Experian, Equifax, etc.)
- Referenzschreiben Ihrer bisherigen Bank (optional, aber hilfreich)
Objektunterlagen
- Kaufvertragsentwurf oder Exposé
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Fotos der Immobilie (innen und außen)
Tipp: Übersetzungen vorbereiten
Dokumente in anderen Sprachen als Deutsch oder Englisch sollten Sie von einem vereidigten Übersetzer übersetzen lassen. Das beschleunigt die Bearbeitung erheblich.
Häufige Fehler vermeiden
Viele Expats machen bei der Baufinanzierung vermeidbare Fehler. Lernen Sie aus den Erfahrungen anderer:
Fehler 1: Zu früh bei Banken anfragen
Jede Kreditanfrage wird in der Schufa vermerkt. Zu viele Anfragen in kurzer Zeit wirken negativ. Bereiten Sie alles vor und fragen Sie gezielt bei passenden Banken an.
✓ Besser: Erst über einen Vermittler die passenden Banken identifizieren
Fehler 2: Eigenkapital unterschätzen
Als Expat mit 10% Eigenkapital anzufragen führt meist zur Ablehnung. Das verschwendet Zeit und belastet Ihre Schufa.
✓ Besser: Mindestens 20-30% plus Nebenkosten einplanen
Fehler 3: Aufenthaltstitel nicht im Blick haben
Ihr Aufenthaltstitel läuft in 6 Monaten ab und Sie haben noch nicht verlängert? Das kann die Finanzierung gefährden.
✓ Besser: Rechtzeitig verlängern, idealerweise vor der Finanzierungsanfrage
Fehler 4: Nur die Hausbank fragen
Ihre Hausbank kennt Sie vielleicht, hat aber möglicherweise keine Erfahrung mit Expat-Finanzierungen oder schlechtere Konditionen.
✓ Besser: Mehrere Angebote vergleichen, spezialisierte Banken einbeziehen
Fehler 5: Rückkehr ins Heimatland nicht bedenken
Was passiert, wenn Sie in 5 Jahren zurückziehen? Die Immobilie verkaufen oder vermieten hat Konsequenzen, die Sie vorher kennen sollten.
✓ Besser: Langfristig planen, Exit-Strategie berücksichtigen
Ihr Weg zur Finanzierung als Expat
Der Hauskauf als Expat ist anspruchsvoller, aber absolut machbar. Mit der richtigen Vorbereitung und dem passenden Partner an Ihrer Seite steht Ihrem Eigenheim in Deutschland nichts im Weg.
hypotech: Ihr Partner für Expat-Finanzierungen
- ✓Englischsprachige Beratung durch den gesamten Prozess
- ✓Zugang zu über 400 Banken - inkl. Expat-freundlicher Institute
- ✓Keine Schufa-Belastung durch unnötige Anfragen
- ✓Kostenlose Beratung - wir werden von der Bank bezahlt
- ✓DSGVO-konform: Ihre Daten bleiben in Deutschland