Immobilienfinanzierung: Der komplette Leitfaden zum Hauskauf
Immobilienfinanzierung von A bis Z: Wie funktioniert Baufinanzierung? Ablauf, Kosten, Tipps und häufige Fehler beim Hauskauf. Mit Checklisten und Beispielrechnungen.
Inhalt
- Was ist Immobilienfinanzierung?
- Voraussetzungen für eine Baufinanzierung
- Die Bausteine Ihrer Finanzierung
- Der Ablauf der Baufinanzierung Schritt für Schritt
- Welche Kosten entstehen beim Hauskauf?
- Die richtige Rate: Was können Sie sich leisten?
- Welche Unterlagen braucht die Bank?
- Warum sich Vergleichen lohnt
- 7 häufige Fehler bei der Baufinanzierung
- Ihr Start in die Immobilienfinanzierung
- Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Was ist Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung (auch Baufinanzierung genannt) ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie zu kaufen, ohne den vollen Kaufpreis sofort bezahlen zu müssen. Sie leihen sich Geld von einer Bank und zahlen es über viele Jahre in monatlichen Raten zurück.
Für die meisten Menschen ist der Immobilienkauf die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Eine gut geplante Finanzierung kann Ihnen Zehntausende Euro sparen, eine schlecht geplante kann zur Schuldenfalle werden.
In diesem Leitfaden erklären wir Ihnen alles, was Sie über die Immobilienfinanzierung wissen müssen: von den Grundlagen über die Kosten bis hin zu häufigen Fehlern und wie Sie diese vermeiden.
Gut zu wissen:
In Deutschland sind etwa 90% aller Baufinanzierungen sogenannte Annuitätendarlehen. Bei diesem Darlehenstyp zahlen Sie jeden Monat die gleiche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung.
Voraussetzungen für eine Baufinanzierung
Bevor Sie einen Kredit bekommen, prüft die Bank, ob Sie sich die Finanzierung leisten können und ob das Risiko für die Bank vertretbar ist.
Das prüft die Bank
- Einkommen: Regelmäßiges, ausreichend hohes Einkommen
- Beschäftigung: Unbefristeter Arbeitsvertrag bevorzugt, Probezeit abgeschlossen
- Bonität: Positiver Schufa-Score, keine negativen Einträge
- Eigenkapital: Je mehr, desto besser - mindestens die Nebenkosten
- Alter: Die Finanzierung sollte vor dem Rentenalter abbezahlt sein
- Immobilienwert: Die Immobilie dient als Sicherheit (Grundschuld)
Typische Ablehnungsgründe
| Problem | Mögliche Lösung |
|---|---|
| Zu wenig Eigenkapital | Mehr sparen, günstigere Immobilie wählen |
| Einkommen zu niedrig | Zweiten Kreditnehmer aufnehmen, kleinere Immobilie |
| Negative Schufa-Einträge | Einträge klären, warten bis gelöscht |
| Befristeter Arbeitsvertrag | Entfristung abwarten, mehr Eigenkapital |
| Zu alt für lange Laufzeit | Höhere Tilgung, kürzere Laufzeit wählen |
Die Bausteine Ihrer Finanzierung
Eine Immobilienfinanzierung besteht typischerweise aus mehreren Bausteinen, die zusammen den Kaufpreis plus Nebenkosten abdecken.
1. Eigenkapital
Das Geld, das Sie selbst einbringen. Dazu zählen Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge oder Schenkungen. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger Ihr Zinssatz.
2. Bankdarlehen
Der Hauptteil der Finanzierung. Die Bank leiht Ihnen Geld gegen Zinsen und sichert sich mit einer Grundschuld auf Ihre Immobilie ab. Das klassische Annuitätendarlehen ist die häufigste Form.
3. KfW-Förderung
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Die wichtigsten Programme:
- KfW 124: Wohneigentumsprogramm (bis 100.000 Euro)
- KfW 261: Bundesförderung für effiziente Gebäude
- KfW 300: Klimafreundliches Wohneigentum für Familien
4. Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und Darlehen. In der Ansparphase zahlen Sie ein, danach erhalten Sie ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Besonders interessant zur Zinssicherung für eine spätere Anschlussfinanzierung.
Beispiel einer typischen Finanzierung:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Nebenkosten (12%): 48.000 Euro
- Eigenkapital: 80.000 Euro (20%)
- KfW-Darlehen: 100.000 Euro
- Bankdarlehen: 268.000 Euro
Der Ablauf der Baufinanzierung Schritt für Schritt
Von der ersten Idee bis zum Einzug vergehen mehrere Monate. Hier ist der typische Ablauf einer Baufinanzierung:
Budget ermitteln
Berechnen Sie, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Nutzen Sie die 35%-Regel: Ihre monatliche Rate sollte maximal 35% Ihres Nettoeinkommens betragen.
Unterlagen zusammenstellen
Sammeln Sie alle notwendigen Dokumente: Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Arbeitsvertrag, Steuerbescheid, etc.
Finanzierungszusage einholen
Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung geben, bevor Sie ernsthaft suchen. So wissen Verkäufer, dass Sie zahlungsfähig sind.
Immobilie finden und prüfen
Besichtigen Sie Objekte, holen Sie Gutachten ein und verhandeln Sie den Preis. Prüfen Sie den Grundbuchauszug und den Energieausweis.
Angebote vergleichen
Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein. Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Sondertilgungsrechte und Flexibilität.
Kreditvertrag abschließen
Unterschreiben Sie den Darlehensvertrag. Achten Sie auf das Widerrufsrecht (14 Tage).
Notartermin
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und beantragt die Grundschuldeintragung. Planen Sie etwa 1-2 Wochen für die Vorbereitung ein.
Auszahlung und Kaufpreiszahlung
Nach Eintragung der Grundschuld zahlt die Bank den Kredit aus. Sie überweisen den Kaufpreis an den Verkäufer.
Zeitplan:
Rechnen Sie von der ersten Finanzierungsanfrage bis zur Schlüsselübergabe mit 2-4 Monaten. Bei Neubauten kann es deutlich länger dauern.
Welche Kosten entstehen beim Hauskauf?
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die Sie meist aus Eigenkapital zahlen müssen.
Kaufnebenkosten
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% - 6,5% (je nach Bundesland) |
| Notarkosten | ca. 1,5% |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5% |
| Maklerprovision (falls Makler) | 3,57% - 7,14% (geteilt oder einseitig) |
| Summe Nebenkosten | ca. 10% - 15% |
Beispielrechnung
Kaufpreis: 400.000 Euro (Bayern)
- Grunderwerbsteuer (3,5%): 14.000 Euro
- Notar (1,5%): 6.000 Euro
- Grundbuch (0,5%): 2.000 Euro
- Makler (3,57%): 14.280 Euro
- Nebenkosten gesamt: 36.280 Euro
- Gesamtkosten: 436.280 Euro
Laufende Kosten nicht vergessen
Nach dem Kauf kommen monatliche Kosten hinzu:
- Kreditrate (Zins + Tilgung)
- Grundsteuer (vierteljährlich)
- Gebäudeversicherung
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen
- Instandhaltungsrücklage (1-2% des Immobilienwertes pro Jahr)
Die richtige Rate: Was können Sie sich leisten?
Die Frage aller Fragen: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Eine zu hohe Rate bringt Sie in finanzielle Schwierigkeiten, eine zu niedrige bedeutet unnötig lange Laufzeiten.
Die 35%-Regel
Eine bewährte Faustregel: Ihre monatliche Kreditrate sollte maximal 35% Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro wären das maximal 1.400 Euro Rate.
So berechnen Sie Ihre tragbare Rate
- Nettoeinkommen ermitteln: Alle regelmäßigen Einkünfte nach Steuern
- Fixkosten abziehen: Miete (fällt weg), Versicherungen, Abos, Unterhalt
- Variable Kosten schätzen: Lebensmittel, Freizeit, Kleidung
- Puffer einplanen: 10-15% für Unvorhergesehenes
- Verfügbar für Rate: Was übrig bleibt, ist Ihre maximale Rate
Von der Rate zum Kaufpreis
Mit Ihrer tragbaren Rate können Sie den maximalen Kaufpreis berechnen. Bei 3,5% Zinsen und 2% Tilgung gilt:
| Monatliche Rate | Maximaler Darlehensbetrag |
|---|---|
| 1.000 Euro | ca. 218.000 Euro |
| 1.500 Euro | ca. 327.000 Euro |
| 2.000 Euro | ca. 436.000 Euro |
| 2.500 Euro | ca. 545.000 Euro |
Wichtig:
Diese Beträge sind Darlehensbeträge. Für den maximalen Kaufpreis addieren Sie Ihr Eigenkapital und ziehen die Nebenkosten ab.
Welche Unterlagen braucht die Bank?
Eine vollständige Dokumentation beschleunigt die Kreditentscheidung erheblich. Hier ist Ihre Checkliste:
Persönliche Unterlagen
- Personalausweis oder Reisepass (beidseitige Kopie)
- Meldebescheinigung (bei einigen Banken)
Einkommensnachweise
- Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- Arbeitsvertrag (bei neuer Stelle)
- Letzter Steuerbescheid
- Bei Selbstständigen: 2-3 Steuerbescheide, aktuelle BWA
Vermögensnachweise
- Kontoauszüge der letzten 3 Monate
- Depotauszüge (Aktien, Fonds, etc.)
- Bausparnachweise
- Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
Objektunterlagen
- Kaufvertragsentwurf oder Exposé
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Baupläne / Grundrisse
- Fotos (außen und innen)
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan
Tipp:
Scannen Sie alle Dokumente in guter Qualität und speichern Sie sie digital. So können Sie schnell auf Anfragen reagieren und bei mehreren Banken gleichzeitig anfragen.
Warum sich Vergleichen lohnt
Die Zinsunterschiede zwischen Banken können erheblich sein. Schon 0,2% Zinsunterschied machen bei einem 300.000-Euro-Darlehen über 15 Jahre etwa 10.000 Euro Unterschied.
Beispiel: So viel sparen Sie durch Vergleichen
| Szenario | Hausbank (3,7%) | Bestes Angebot (3,4%) |
|---|---|---|
| Darlehenssumme | 300.000 Euro | 300.000 Euro |
| Monatliche Rate | 1.425 Euro | 1.350 Euro |
| Zinsen nach 15 Jahren | ca. 126.500 Euro | ca. 113.000 Euro |
| Ersparnis | ca. 13.500 Euro |
Worauf Sie beim Vergleich achten sollten
- Effektivzins: Enthält alle Kosten, besser vergleichbar als Sollzins
- Sondertilgungsrecht: Können Sie jährlich extra tilgen? Wie viel?
- Tilgungswechsel: Können Sie die Tilgung während der Laufzeit anpassen?
- Bereitstellungszinsen: Fallen Kosten an, wenn Sie den Kredit nicht sofort abrufen?
- Flexibilität: Ratenpausen, Sonderkündigungsrechte, etc.
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7 häufige Fehler bei der Baufinanzierung
Diese Fehler kosten Hauskäufer jedes Jahr Millionen. Vermeiden Sie sie:
Fehler 1: Nur die Hausbank fragen
Die Hausbank kennt Sie, gibt aber selten die besten Konditionen. Loyalität wird bei Banken nicht belohnt.
✓ Besser: Mindestens 3-5 Angebote einholen
Fehler 2: Zu niedrige Tilgung wählen
1% Tilgung klingt nach niedriger Rate, aber Sie zahlen 50+ Jahre und deutlich mehr Zinsen insgesamt.
✓ Besser: Mindestens 2% Tilgung, besser 3%
Fehler 3: Nebenkosten vergessen
Viele rechnen nur mit dem Kaufpreis und sind dann überrascht, dass 10-15% Nebenkosten dazukommen.
✓ Besser: Gesamtkosten von Anfang an kalkulieren
Fehler 4: Zu kurze Zinsbindung
5 Jahre Zinsbindung sind günstig, aber wenn die Zinsen steigen, wird die Anschlussfinanzierung teuer.
✓ Besser: In Niedrigzinsphasen lange Zinsbindung (15-20 Jahre)
Fehler 5: Keinen Puffer einplanen
Die Rate ist genau so hoch wie möglich - aber was passiert bei Jobverlust, Krankheit oder unerwarteten Reparaturen?
✓ Besser: 3-6 Monatsraten als Notgroschen behalten
Fehler 6: Fördermittel nicht nutzen
KfW-Darlehen und regionale Förderprogramme werden oft vergessen - obwohl sie Tausende Euro sparen können.
✓ Besser: Alle Fördermöglichkeiten prüfen
Fehler 7: Sondertilgungsrecht nicht nutzen
Viele Verträge erlauben 5-10% Sondertilgung pro Jahr, aber die wenigsten nutzen sie.
✓ Besser: Sondertilgungsrecht vereinbaren und nutzen
Ihr Start in die Immobilienfinanzierung
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